2026 세제개편안
— 부동산 세금, 이렇게 달라집니다

거주 여부에 따라 세금이 크게 갈립니다 — 살지 않는 집이 있으시면 꼭 읽어 주십시오.

1. 한눈에 보는 요약

2. 이렇게 바뀝니다

2-1. 종합부동산세 (매년 내는 보유세)

2-2. 양도소득세 (팔 때 내는 세금)

• 장기보유 공제가 ‘오래 가진 것’에서 ‘오래 산 것’으로 바뀝니다. 이름도 장기거주 소득공제로 바뀝니다. 살지 않고 보유만 한 경우 공제가 2029년에는 0%까지 줄어듭니다.
• 10년 이상 거주한 1주택(양도가액 30억 이하)은 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 열 배 올라갑니다.
• 65세 이상이 수도권 집을 팔고 지방으로 이주하면 양도세를 깎아 줍니다 — 2027년 50%(5억 한도) · 2028년 30%(3억 한도), 2029년 종료입니다.

2-3. 조정대상지역에 집이 있다면 — 따로 보셔야 합니다

3. 사례로 보는 세금 변화

실제로 얼마나 달라지는지 다섯 가지 경우로 정리했습니다. 종합부동산세는 1년치, 양도소득세는 팔았을 때 한 번 내는 금액입니다. 금액은 시세를 기준으로 대략 어느 방향으로 얼마나 움직이는지를 보여 드리는 것으로, 같은 시세라도 실제 공시가격에 따라 세액은 달라집니다.

사례 1. 강남 시세 30억 아파트에 20년 살고 계신 분

고가주택이어도 실제로 살고 계시면 세금이 줄어듭니다. “비싼 집은 무조건 세금이 오른다”는 것은 사실이 아닙니다.

사례 2. 용산 시세 20억 아파트를 전세 주고 다른 곳에 사시는 분 가장 큰 변화

이번 개정에서 가장 크게 불리해지는 경우입니다. 가지고 계시는 동안에는 매년 종부세가 늘고, 파실 때는 양도세가 늘어 양쪽에서 동시에 부담이 커집니다.

사례 3. 서울 평균 시세(13.6억) 아파트에 10년 살고 계신 분

서울에서 실제로 거주하시는 대다수 1주택자는 영향이 없거나 오히려 유리해집니다.

사례 4. 서울 집(거주) + 하남 집(전세)을 가진 2주택자 조정대상지역

사례 5. 65세 이상, 시세 18억 집에 10년 살다가 지방으로 이주하시는 분

새로 만들어지는 고령자 지방 이주 감면 덕분입니다. 다만 2027년이 가장 유리하고 2029년에는 감면이 끝납니다. 5년 안에 다시 수도권으로 오시면 감면받은 세금을 도로 내셔야 합니다.

4. 확인하실 점

댁의 상황에 맞는 정확한 계산과 절세 방안은 담당 회계사·세무사에게 문의해 주십시오. 특히 2주택 이상이시거나, 살지 않는 집을 가지고 계신 경우에는 시기 선택만으로 세금이 크게 달라지므로 미리 상담하시기를 권해 드립니다.

본 자료는 2026년 세제개편안(정부안) 기준으로 작성된 안내자료이며 개별 사안의 세무 판단을 대신하지 않습니다. 정확한 세액은 담당 회계사·세무사와 상담하십시오.